开发商土地已抵押的情况下，通常仍可办理房产证，但存在一定限制与复杂流程。首先，土地抵押并不必然导致无法办理房产证。在满足相关条件时，开发商可在完成开发建设、通过竣工验收等一系列法定程序后，申请办理房屋所有权初始登记。不过，由于土地处于抵押状态，办理房产证过程中需与抵押权人进行沟通协调。一般来说，开发商需先清偿土地抵押债务或取得抵押权人的同意，以解除土地抵押限制，进而顺利办理房产证。若开发商未能妥善处理土地抵押问题，可能会影响房产证办理进度，甚至导致购房者权益受损。所以，购房者在购买此类房产时，应详细了解土地抵押情况，要求开发商明确告知相关信息，并关注房产证办理的具体安排。同时，相关部门也应加强对开发商土地抵押及房产证办理情况的监管，保障房地产市场交易秩序与购房者合法权益。

以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。