江苏连云港：强化源头预防把控 妥善化解物业纠纷

　　物业问题关乎民生。连云港市两级法院主动融入地方党委领导下的社会治理大格局，针对老百姓普遍关注的物业纠纷，以司法权为依托，通过示范诉讼、多元调解、司法建议、巡回审判等，构建起“源头预防、前端化解、关口把控”的物业纠纷治理新模式，为新时代“枫桥经验”江苏新实践写下了生动注脚。

在灌南县综治中心内，灌南县人民法院法官与调解员联合化解一起物业纠纷。资料图片

海州区人民法院物业纠纷巡回法庭在某小区公开审理一起物业服务合同纠纷案件。资料图片

　　示范诉讼：一案解百案消

　　清晨的阳光洒在灌南县某小区的楼道里，业主李某手持电梯IC卡，轻轻一刷，电梯门应声而开。这一刷，不仅刷开了回家的路，也刷掉了压在他心头数月的烦闷。

　　就在半年前，李某和小区里130余户邻居遭遇了“梯”停烦恼——为催缴物业费，物业公司切断梯控系统，李某和130余户邻居“有家难回”。双方矛盾愈演愈烈，李某等业主来到灌南县综治中心反映情况，请求排除妨害。

　　虽然该案法律关系清晰，但如果简单判决，物业公司与众多业主间的对立情绪恐怕难以消除。灌南县人民法院决定采用“示范性诉讼”，并邀请人大代表、政协委员、业主代表和辖区部分物业公司负责人旁听庭审。

　　庭审现场，法官耐心释法说理：“电梯属于业主共有和共同管理，物业公司未经业主共同决定设置电梯控制系统并限制使用，以此催缴物业费，侵犯了业主的权利，应当解除使用限制。”法槌落下，纠纷定调，也为后续调解铺路。

　　“判决给了我们调解的底气，也给业主们上了一堂法治课。”灌南县物业纠纷人民调解委员会调解员刘红说。判决生效后，灌南法院立即启动联动调解机制，参照判决结果，组织物业公司与130余户业主就电梯梯控和物业费问题进行集中调解。最终，物业公司恢复了电梯使用，大部分业主也主动补交了物业费。该案成功入选最高人民法院多元解纷案例库，也成为连云港市两级法院针对群体性物业纠纷探索“示范诉讼﹢批量调解”模式的样板。

　　“全市法院组建物业纠纷速裁团队，对物业纠纷案件全面适用先行调解，调解不成的简易案件依法适用小额诉讼程序。”连云港市中级人民法院立案庭庭长周旭介绍。在连云港法院，物业纠纷处理正驶入“快车道”——2025年下半年以来，全市物业纠纷案件平均审理周期缩短30%以上。

　　多元调解：专业化指导下的“大合唱”

　　物业纠纷看似是业主与物业之间的“私事”，实则是涉及千家万户的“公事”。在连云港，化解这类纠纷不再是法院的“独角戏”，而是一场全社会参与的“大合唱”。

　　海州区“融合法庭·和合之家”工作站，便是全国人大代表李肖娜与海州区人民法院共建的基层治理阵地。

　　某小区业主李某在装修时拆除了室内部分墙体，引发了该栋楼20余户邻居的担忧。邻居们认为李某拆除了承重墙，影响居住安全；李某则坚称该墙体为非承重墙。邻里关系一时剑拔弩张。

　　作为案涉小区的社区书记，李肖娜第一时间联系“融合法庭”，邀请住建部门、建筑设计及监理单位赴现场实地勘测。经专业认定，被拆墙体并非承重墙，不影响楼体安全。

　　随后，法官与人大代表共同组织调解，从法律、安全、邻里关系等多个角度释法说理，最终打消业主疑虑，促成双方握手言和。一起可能演变为群体性诉讼的纠纷，仅用3天时间便在家门口圆满化解。该案也入选了最高人民法院多元解纷案例库。

　　这只是连云港法院参与“党委领导、多元共治”解纷格局的一个缩影。2024年12月，连云港中院等部门联合发布《关于完善物业纠纷多元化解工作机制的实施意见》，明确提出构建“党委领导、行业主管、调解为主、示范判决、综合治理”的物业纠纷调处工作格局。

　　“物业纠纷涉及面广、成因复杂，单靠一个部门难以化解。必须依靠党委领导，把各方力量拧成一股绳，形成‘非诉挺前、司法断后’的分层解纷体系。”连云港中院审判委员会专职委员安仲润表示。

　　全市法院积极参与综治中心规范化建设，推动综治中心建立健全“一窗口”受理和分流纠纷机制，将物业纠纷先行分流至基层治理单位或行业调解组织。2025年3月，49名来自住建、司法、街道等领域的物业纠纷特邀调解员正式受聘上岗。

　　“现在遇到问题，有人管、有地说、有办法解决，我们住得安心、舒心。”海州区新海街道海连社区居民的话，是“‘小物业’里的‘大治理’”最生动的注脚。

　　源头治理：让“糊涂账”变成“明白账”

　　“物业费交了，钱都花哪儿了？”“公共区域的广告费、停车费都去哪了？”公共收益不透明，是引发物业纠纷的常见“导火索”。

　　治标更要治本。连云港法院坚持“抓前端、治未病”，通过司法建议推动行业源头治理。2024年7月，连云港中院向连云港市住房和城乡建设局发出《司法建议书》，建议加强物业行业监管，推进服务透明化。

　　连云港市住建局高度重视，随即部署开展了一场针对物业服务行业的“透明行动”。全市864个住宅小区陆续开设了公共收益透明账户，并接入统一的智慧物业平台。如今，业主只需动动手指，在手机上就能实时查询小区公共收益的每一笔收支明细——广告费进了多少，停车费用到了哪里，物业维修资金怎么花的，全部一目了然。

　　“以前总觉得物业在‘黑’我们的钱，现在账目清清楚楚，该交的物业费我们交得也痛快。”某小区业委会主任表示。

　　除了财务透明外，连云港还规范了业委会的组建流程和履职负面清单，制定了《连云港市住宅小区物业服务履约信用评价指导意见》。通过信用评级，让优质物业脱颖而出，让劣质物业无处遁形。

　　数据是最有力的证明。从2025年10月的5245件，到2026年2月的1710件，全市住宅小区12345物业投诉量实现连续五个月下降。

　　巡回审判：法庭搬到群众家门口

　　“走，一起去看看，他家的事情法院怎么处理。”2026年2月，海州区某小区服务中心里，一场特殊的庭审正在进行。

　　为了实现“审理一案、教育一片、化解一批”的效果，海州区法院立案庭速裁团队将法庭搬进小区，公开审理一起物业服务合同纠纷案件。案件的症结，看似是2000余元的物业费，实则是业主与物业公司之间的两道“坎”：一是车牌号未能录入道闸系统；二是家中管道渗水维修迟迟无果。

　　庭审中，法官胡文娟现场开展法律释明，明确业主应按照合同约定交纳物业费，无正当理由拒交物业费需承担法律责任；物业公司不能采取限制业主车辆进出的方式催收物业费。

　　法理讲透，情理说通。法官组织双方沟通协商后，物业公司当场将业主张某的车辆车牌录入了小区通行系统，解决了车辆通行难题；物业公司认可自身服务存在不足，同意适当减少物业费，张某当场交纳欠费，并承诺自行处理家中管道渗水事宜。这起由日常琐事积压而成的纠纷，在家门口，实现了“事心双解”、当庭履行。

　　自2024年下半年起，海州区法院每月选取典型案件深入社区开庭，并邀请业主代表、物业人员、社区干部等旁听。截至目前，已开展巡回审判80余场，成功调解案件400余件，实现了“审理一案、教育一片、化解一批”的效果。

　　从“示范诉讼”定分止争，到“多元调解”凝聚合力，再到“源头治理”标本兼治，连云港市两级法院通过一系列创新举措，全链条破解物业纠纷难题。这不仅是司法为民的生动实践，更是对新时代“枫桥经验”的深刻诠释。（陈松宝 张晓晓 陈光）